KEB Berhad

KEB Berhad bina dan jual rumah, pangsapuri, kedai dan kilang di Lembah Klang, Negeri Sembilan dan Melaka. Pasaran sasarannya pembeli rumah mampu milik hingga sederhana.

Pembangunan hartanah (100% hasil sejak FY2024). Sejak 2004, KEB dah siapkan 14 projek bernilai jualan RM1.35 bilion, termasuk Netizen Residensi di Cheras (RM532.88 juta) dan beberapa kondo Bukit Palma di Kajang. Lebih 99% unit projek yang siap dah terjual. Hasil diiktiraf ikut kemajuan pembinaan untuk unit yang dah dijual.

Projek sekarang. Residensi Cove di Melaka (GDV RM665.21 juta, 96.5% siap) dan Residensi Palma Elit di Kajang (88.0% siap) sedang dibina. Residensi Embun Palma (Cheras) dan Residensi Jentayu (Ulu Langat) belum dilancar. Dua lagi projek masa depan di Beranang dan Cheras bernilai RM382.73 juta.

Pembinaan dalaman. KEB Utama, berdaftar CIDB G7, jadi kontraktor utama untuk projek Kumpulan sendiri, tapi kerja binaan sebenar disubkontrak; Taghill Projects ialah subkontraktor utama Residensi Cove.

Tanah simpanan. 60.01 ekar pada LPD, termasuk 16.09 ekar yang belum selesai dibeli. Kumpulan ada 60 pekerja dan pejabat sewaan di Bandar Mahkota Cheras, disewa dari syarikat Datuk KC Lim.

Kalau nak ringkas: KEB ni pemaju keluarga dengan rekod lebih 20 tahun dan P/E yang rendah atas kertas, tapi untung tahun lepas datang hampir semua dari satu projek di Melaka yang dah hampir siap, dan projek seterusnya belum dilancar.

Yang elok. P/E kira-kira 6 kali dan harga hampir sama dengan aset bersih, jadi pelabur baharu tak bayar premium besar atas buku. 14 projek siap sejak 2004 hampir semua terjual, tiada LAD dan tiada litigasi material. Saham patuh Syariah, dan dasar dividen sasar 30% hingga 50% untung.

Sebagai rujukan, median 21 IPO ACE 2026 dalam hub ni ialah 13.35 kali, dan Goldlite, pemaju yang tersenarai Mei 2026, pada 10 kali. Pemaju biasanya diberi P/E rendah sebab untungnya tak sekata.

Empat benda yang perlu diteliti.

Selepas Cove. Residensi Cove bawa 86.4% hasil FY2025 dan kini 96.5% siap. Jualan yang belum jadi hasil turun ke RM262 juta, dan untung empat bulan 2026 dah turun 17.9%. Untung masa depan bergantung pada seberapa cepat Embun Palma dan Jentayu dilancar dan dijual. Dan sekarang, rumah siap yang tak terjual sedang naik semula di Selangor dan Negeri Sembilan.

Tunai dan hutang. Pemaju biasanya bayar tanah dan kos binaan dulu, jadi tunai memang selalu ketinggalan untung. Tapi jurang KEB agak besar: dari FY2022 hingga FY2025, untung terkumpul RM147 juta, tapi tunai yang masuk dari operasi cuma RM52 juta. Pinjaman naik kira-kira RM36 juta dalam empat bulan ketika KEB bayar tanah, dan RM69.8 juta tanah lagi akan dibiayai pinjaman. Duit IPO cuma RM48.49 juta, dan bahagian untuk tanah belum ada sasaran.

Promoter. Datuk KC Lim dan Vinson Lim dapat saham pada nilai buku, terima dividen RM11.0 juta sebelum IPO, dan jual RM30.88 juta saham dalam IPO ni. Ada juga sewa pejabat dari syarikat keluarga dan unit yang dijual kepada keluarga tanpa penanda aras pasaran, yang lembaga sendiri akui. Sewa pejabat tu kemudian disemak ke kadar pasaran, dan transaksi berulang selepas listing perlu dibanding dengan sekurang-kurangnya dua urus niaga pihak ketiga, jika boleh.

Pematuhan. Kuota Bumiputera Bukit Idaman tak dipenuhi. Penalti berpotensi kira-kira RM4.50 juta; lembaga berpendapat ia tak mungkin dikenakan, dan Datuk KC Lim janji tanggung jika ada. Subkontraktor terbesar, Taghill, berkongsi seorang pengarah bebas dengan KEB, walaupun ikut peraturan Bursa ia bukan transaksi pihak berkaitan.

Pendedahan: daus terima komisen rujukan dari Moomoo bila korang buka akaun guna link atau kod daus, dan Moomoo antara platform yang boleh guna untuk mohon IPO ni secara online.

Semua ni bukan nasihat pelaburan dan bukan cadangan beli atau elak; daus bukan penasihat pelaburan berlesen. Angka dalam halaman ni datang dari prospektus, kecuali yang ditanda kiraan kami. Ini apa yang prospektus kata, disusun supaya senang korang nampak, dan keputusan tetap ikut keadaan korang sendiri.