IPO HUB / IOIPG MALAYSIA REIT
REIT yang pegang IOI City Mall, enam hotel jenama Marriott dan dua kumpulan menara pejabat, bernilai RM7.66 bilion. Hasil agihan unjuran 6.60% setahun pada RM0.96, tapi dua pertiga nilainya datang dari satu mall, hutangnya kadar terapung, dan semua duit IPO pergi kepada IOIPG.
🕔 Analisis terakhir disemak: 03 Nov 2026
⚡ BACA 30 SAAT
Tiga benda yang patut korang faham dulu:
PENDAPATAN BOLEH AGIH
Naik
FY2023 → FY2025
HASIL AGIHAN (UNJURAN)
6.60%
agihan unjuran / harga
PUBLIC BALLOT
2.0%
bahagian retail
PATUH SYARIAH
Tidak
status SC
RISIKO UTAMA DINYATAKAN
Tumpuan pada IOI City Mall dan IOI Resort City
Fakta ringkas dari prospektus — bukan skor, bukan syor. Scroll bawah untuk cerita penuh.
FAKTA UTAMA
RM96.00
100 UNIT × RM0.96 SEUNIT
DUIT DIKUMPUL
RM2,112.0 juta
gross, masuk syarikat/penjual
MARKET CAP
RM5,280.0 juta
nilai syarikat masa listing
HASIL AGIHAN (UNJURAN)
6.60%
6.33 sen seunit setahun · unjuran FY2027, disetahunkan
HARGA / NAV
1.05x
harga IPO berbanding NAV seunit RM0.91
GEARING
34.1%
hutang berbanding jumlah aset, had REIT 50%
SAHAM DITAWARKAN
40.0%
seluruh tawaran, termasuk placement
PUBLIC BALLOT
2.0%
bahagian korang boleh mohon
HUTANG BERSIH
RM2,530.8 juta
tunai tolak semua pinjaman
MORATORIUM PROMOTER
IOIPG (60.0%, atau 54.0% kalau lebihan peruntukan digunakan penuh) dan pengurus REIT dikunci 6 bulan dari listing. Prospektus tak sebut lock-up untuk unit VCSB (6.6% hingga 10.0%).
POLISI DIVIDEN
Pengurus berhasrat agih sekurang-kurangnya 90% pendapatan boleh agih, setiap suku tahun. Agihan pertama: listing hingga 31 Mac 2027
SIAPA DAPAT APA — PECAHAN SAHAM
🧮 KIRA CEPAT
Kalau korang nak masuk dengan…
DAPAT MOHON
10 lot
= UNIT SAHAM
1,000
KOS SEBENAR
RM960.00
BAKI
RM40.00
MOHON ≠ DAPAT — TERTAKLUK PADA BALLOTING. BUKAN NASIHAT KEWANGAN.
SUMBER: PROSPEKTUS IOIPG MALAYSIA REIT, NOVEMBER 2026
💡 Belum ada akaun broker untuk apply? Reward new user sehingga RM1,500 →
TARIKH PENTING
BUKA MOHON
3 November 2026
TUTUP MOHON
10 November 2026
UNDIAN
12 November 2026
PERUNTUKAN
24 November 2026
PENYENARAIAN
25 November 2026
🔔 Nak alert untuk IPO ni je?
Letak email — Daus alert korang khas untuk IPO ni sahaja: bila buka mohon, hampir tutup, dan bila nak listing. Bukan newsletter penuh.
Email untuk alert IPO ni sahaja — takde spam. Bukan nasihat kewangan. Polisi Privasi
BUKA SERENTAK
| Syarikat | Tutup | Harga · 1 lot | P/E | Market cap | Ballot awam | Listing | Syariah |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BCGBig Caring Group Bhd · MAIN | 05 Nov 2026TUTUP DALAM 2 HARI | RM1.08RM108 | 41.50× | RM7,972.38 juta | 2.00% | 19 Nov 2026 | Ya |
| IMPACTImpact Capital Holdings · ACE | 06 Nov 2026TUTUP DALAM 3 HARI | RM0.22RM22 | 11.28× | RM105.6 juta | 5.00% | 24 Nov 2026 | Ya |
| IOIREIT← INIIOIPG Malaysia REIT · MAIN | 10 Nov 2026TUTUP DALAM 7 HARI | RM0.96RM96 | 6.60%yield REIT | RM5,280.0 juta | 2.00% | 25 Nov 2026 | — |
Kalau mohon 1 lot setiap satu, jumlah duit yang ditahan serentak ialah RM226.
Setiap permohonan diundi berasingan. Duit permohonan ditolak masa korang mohon, dan untuk permohonan yang tak berjaya, duit tu dipulangkan selepas ballot. Jadi kalau nak mohon lebih dari satu, pastikan baki cukup untuk semua sekali. P/E dan ballot awam diambil dari halaman setiap IPO dalam hub ni; tekan nama syarikat untuk analisis penuh.
PELUANG BERJAYA
Siapa boleh mohon, dan melalui saluran apa
Pecahan tawaran runcit dan institusi
| Kategori | Unit | % REIT | Cara mohon |
|---|---|---|---|
| Awam Malaysia (undian) | 110,000,000 | 2.0% | e-IPO bank/broker, internet, atau borang putih. Separuh untuk Bumiputera. |
| Pemegang saham IOIPG | 550,614,537 | 10.0% | Borang Penerimaan Tawaran: 1 unit bagi setiap 10 saham IOIPG pada 30 Okt 2026 |
| Pengarah, pekerja & rakan niaga IOIPG | 55,000,000 | 1.0% | Borang merah jambu |
| Pelabur Bumiputera diluluskan MITI | 687,500,000 | 12.5% | Permohonan institusi (bookbuilding) |
| Institusi lain, tempatan & asing | 796,885,463 | 14.5% | Permohonan institusi (bookbuilding) |
Semua unit yang ditawarkan ialah unit sedia ada milik IOIPG, bukan unit baharu. Harga runcit RM0.96 dibayar penuh masa mohon. Harga akhir ialah yang lebih rendah antara RM0.96 atau harga institusi yang ditetapkan pada 12 November 2026, dan beza harga dipulangkan tanpa faedah. Minimum 100 unit (RM96), dan selepas itu dalam gandaan 100 unit. Pemegang saham IOIPG juga boleh mohon unit lebihan, dan unit runcit yang tak dilanggan boleh dipindah antara kategori ikut susunan dalam prospektus.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 3.4, 3.7 & Lampiran F.
LATAR BELAKANG
IOIPG Malaysia REIT ialah amanah pelaburan hartanah (REIT) baharu yang ditaja IOI Properties Group Bhd (IOIPG), pemaju di sebalik IOI Resort City di Putrajaya. REIT ni beli sembilan hartanah yang menjana sewa dari IOIPG, dan pengurusnya berhasrat agihkan sekurang-kurangnya 90% pendapatan boleh agih kepada pemegang unit setiap suku tahun.
Runcit (75.3% hasil FPE Mei 2026). IOI City Mall, yang prospektus panggil pusat runcit terbesar Malaysia, dengan 2.58 juta kaki persegi ruang sewa bersih, 889 penyewa, dua pawagam dan 13,987 petak parkir. Penyewa utamanya termasuk Parkson, AEON, Lotus's, HomePro dan GSC.
Hotel (13.2%). Enam hotel jenama Marriott dengan 1,920 bilik: W Kuala Lumpur, Le Méridien Putrajaya, Putrajaya Marriott, Moxy Putrajaya, Four Points by Sheraton Puchong dan Courtyard by Marriott Penang. REIT tak jalankan hotel; ia pajakkan setiap hotel kepada anak syarikat IOIPG dan terima sewa.
Pejabat (11.6%). IOI City Towers di IOI Resort City dan PFCC Towers di Puchong, kira-kira 1.83 juta kaki persegi ruang sewa dengan lebih 150 penyewa.
Semua sembilan hartanah pegangan bebas, bernilai RM7.66 bilion pada 31 Mei 2026. Selepas IPO, IOIPG kekal pegang 60% unit dan pengurus REIT, IOIPG REIT Management Sdn Bhd, ialah anak syarikat milik penuh IOIPG. Pemegang amanah ialah MTrustee Berhad, dan Henry Butcher urus mall dan pejabat.
Satu mall bernilai dua pertiga daripada REIT ni
Nilai pasaran setiap hartanah ikut penilai bebas, 31 Mei 2026
IOI City Mall
67.2% · termasuk 13,987 petak parkir (RM568j)
IOI City Towers
7.2% · dua menara pejabat 31 tingkat
PFCC Towers
5.8% · empat menara pejabat, Puchong
W Kuala Lumpur
5.1% · 150 bilik, jadi 159 Jan 2027
Le Méridien Putrajaya
4.5% · 354 bilik
Putrajaya Marriott
3.5% · 488 bilik
Moxy Putrajaya
2.9% · 480 bilik
Courtyard Penang
2.2% · 199 bilik
Four Points Puchong
1.7% · 249 bilik
RM juta
Jumlah nilai RM7,664 juta, dan semua sembilan hartanah ni pegangan bebas (freehold). REIT beli semuanya pada RM7,578 juta, iaitu nilai penilai pada 31 Oktober 2025, jadi RM86 juta di bawah nilai terkini. Lima hartanah, iaitu mall, tiga hotel Putrajaya dan IOI City Towers, terletak dalam satu kawasan, IOI Resort City. Nilai kelima-lima hartanah ni 85.2% daripada jumlah, dan kawasan tu tiada stesen rel terus. Fasa 3 IOI City Mall, kira-kira sejuta kaki persegi lagi yang dijangka siap 2029, kekal milik IOIPG dan bukan sebahagian REIT ni.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 2.1, 2.5, 5.1.4, 5.1.5 & Lampiran A (A-118).
Hasil naik setiap tahun, tapi tiga suku masih dari mall
Jumlah hasil proforma ikut jenis hartanah, tahun kewangan berakhir 30 Jun
392
490
581
581
FY2023
FY2024
FY2025
FPE Mei 2026 (11 bln)
RM juta
Lajur terakhir cuma 11 bulan (1 Julai 2025 hingga 31 Mei 2026), jadi tak boleh dibanding terus dengan tahun penuh. Angka-angka ni proforma, maksudnya dikira seolah-olah REIT dah wujud sejak Julai 2022. Untuk hotel, hasil sebenar bilik dan makanan dibuang, dan diganti dengan sewa yang hotel akan bayar kepada REIT di bawah pajakan induk. W Kuala Lumpur dan Moxy masuk akaun mulai Februari 2024, Courtyard Penang mulai Julai 2024. Kenaikan FY2024 kebanyakannya sebab Fasa 2 IOI City Mall dibuka pada Ogos 2022 dan kadar penghunian naik dari 86.1% ke 96.8%.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 4.1 & 4.4 (jadual m/s 153).
Unjuran bergantung pada pejabat yang penuh lebih laju
Kadar penghunian purata, % (lajur terakhir ialah andaian unjuran prospektus)
FY2023
FY2024
FY2025
FPE Mei 2026
Unjuran FY2027
%
Mall dah hampir penuh sejak FY2024. Yang ubah cerita ialah pejabat. IOI City Towers cuma 27.8% berpenghuni pada FY2023, dan unjuran andaikan 87.8% untuk FY2027. Ada asasnya, sebab pada 31 Mei 2026 lapan penyewa dah komited untuk 196,579 kaki persegi yang belum mula, dan kadar komited IOI City Towers 91.4%. Tapi sebahagian sewa asas pejabat dalam unjuran datang dari ruang yang masih dalam rundingan (RM433 ribu IOI City Towers, RM682 ribu PFCC). Purata hotel ialah purata wajaran ikut bilangan bilik, dari prospektus. FPE Mei 2026 ialah tempoh 11 bulan, 1 Julai 2025 hingga 31 Mei 2026.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 2.2, 4.4 (m/s 157) & 4.5.3.
Enam hotel, semua jenama Marriott, semua disewa kepada anak syarikat IOIPG
Penghunian dan harga purata bilik untuk satu malam, 11 bulan hingga 31 Mei 2026; sewa jaminan setahun di bawah pajakan induk
| Hotel | Bilik | Penghunian | Kadar bilik | Sewa jaminan |
|---|---|---|---|---|
| W Kuala Lumpur | 150 | 78.8% | RM1,123 | RM12.0j |
| Le Méridien Putrajaya | 354 | 81.1% | RM469 | RM10.5j |
| Putrajaya Marriott Hotel | 488 | 57.4% | RM351 | RM8.04j |
| Moxy Putrajaya | 480 | 68.7% | RM292 | RM7.5j |
| Courtyard by Marriott Penang | 199 | 78.5% | RM431 | RM6.84j |
| Four Points by Sheraton Puchong (diubah suai; unjuran guna sewa jaminan) | 249 | 69.1% | RM336 | RM6.0j |
REIT tak jalankan hotel. Setiap hotel dipajak 10 tahun (boleh lanjut 10 tahun lagi) kepada anak syarikat IOIPG, dan Marriott International yang uruskan operasinya. Setiap tahun REIT terima yang lebih tinggi antara sewa jaminan tetap, atau 90% untung operasi hotel selepas tolak kos pajakan induk (sewa berubah). Jumlah sewa jaminan enam hotel RM50.88 juta setahun, kira-kira 54% daripada sewa hotel yang diunjurkan untuk setahun (kiraan kami). Maksudnya kalau hotel lemah, sewa hotel yang REIT terima boleh jatuh hampir separuh sebelum sampai paras minimum yang dijamin. Unjuran sewa hotel ialah RM76.3 juta untuk 293 hari. Satu suite presidential di Putrajaya Marriott ditutup sejak 15 Mei 2021, dan tiada rancangan untuk membaikinya.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 2.2.4, 2.6, 4.4 (m/s 156), 4.5.3 & 14.5.
Di mall, kedai makan dan fesyen yang bayar sewa paling banyak
Bahagian setiap jenis penyewa dalam sewa IOI City Mall, 31 Mei 2026
Makanan & minuman
19.7% ruang
Fesyen
17.1% ruang
Hiburan & riadah
19.4% ruang
Kecantikan & kesihatan
4.5% ruang
Kasut, beg & aksesori
2.7% ruang
Rumah & kediaman
13.5% ruang
Jam & barang kemas
1.4% ruang
Gedung serbaneka
15.2% ruang
Lain-lain (servis, optik, pasar raya dan lain)
6.5% ruang
%
Mall ni ada 889 penyewa pada 31 Mei 2026. Lima penyewa terbesar ikut ruang (Parkson, AEON, IOI City Mall Sdn Bhd, HomePro dan GSC) duduk 29.5% ruang tapi cuma bayar 7.0% sewa, sebab penyewa utama biasanya dapat kadar sewa rendah. Salah satu daripadanya, IOI City Mall Sdn Bhd, ialah anak syarikat IOIPG yang akan sewa ruang Icescape, District 21, IOI City Farm dan IOI Sports Centre. Purata sewa naik dari RM9.72 ke RM12.64 sekaki persegi sebulan antara FY2023 dan FPE Mei 2026.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 2.2 & 2.14.1 (m/s 95).
Mall terbesar di kawasan tu, hampir tiga kali pesaing terdekat
Ruang sewa bersih mall pesaing yang dikenal pasti penyelidik bebas, kaki persegi
IOI City Mall← INI
96.9% berpenghuni · 13,987 parkir
Alamanda Putrajaya
6 km · 95% · diperluas 2025
IOI Mall Puchong
20 km · 99% · milik IOIPG, bukan REIT
The Mines
11 km · 84%
DPulze, Cyberjaya
14 km · 100%
kaki persegi
Dalam radius 15 km dari IOI City Mall ada 2.57 juta penduduk (Banci 2020). Penyelidik bebas tak masukkan Sunway Pyramid atau Mid Valley dalam senarai pesaing, dan cuma kenal pasti satu mall kejiranan baharu (TERRA @ Putrajaya, 160,000 kaki persegi, 2026) di kawasan tu. Kelemahan dan ancaman yang mereka sebut: tiada sambungan rel terus, lokasi selatan yang mungkin kurang tarik pembeli mewah dari Damansara atau Ampang, dan jalan ditutup sementara semasa Fasa 3 dibina.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Lampiran B, laporan pasaran bebas Jones Lang Wootton (B-97, B-104 hingga B-107).
Pejabat REIT dalam pasaran yang lebihan bekalan
Kadar penghunian pejabat, % (pasaran: suku kedua 2026; hartanah REIT: 31 Mei 2026)
PFCC Towers← INI
sewa purata RM4.39 sekaki persegi
Lembah Klang
29% ruang kosong, kira-kira 41.6 juta kaki persegi
Puchong
47% pada 2022
Luar pusat KL
sewa Gred A RM5.10
IOI City Towers← INI
21.0% pada 2019 · sewa purata RM4.38
Putrajaya
41% pada 2022
%
Penyelidik bebas tulis bahawa lebihan bekalan pejabat di Lembah Klang 'berkemungkinan besar berterusan', dengan 3.79 juta kaki persegi lagi akan siap hingga 2028, dan sewa pasaran dijangka tertekan. IOI City Towers berada di bawah purata luar pusat bandar setiap tahun sejak 2019, dan sewanya kekal sekitar RM4.30 hingga RM4.50 sekaki persegi, berbanding sewa diminta RM5.00 hingga RM5.50. Penyelidik sebut ketiadaan sambungan rel terus sebagai 'cabaran utama' untuk tarik penyewa ke situ. Sebab tu andaian unjuran 87.8% untuk IOI City Towers penting.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Lampiran B (B-72 hingga B-79, B-121 hingga B-125, B-135 hingga B-138).
Hampir separuh ruang mall tamat sewa sebelum Julai 2027
Peratus ruang disewa yang tamat sewa, ikut tahun kewangan (kedudukan 31 Mei 2026)
5.8
2.4
41.0
23.1
13.5
34.1
39.7
40.4
Jun 2026
FY2027
FY2028
FY2029 dan seterusnya
%
Sewa runcit biasanya 1 hingga 3 tahun, dan sewa pejabat biasanya 3 tahun, jadi pusingan pembaharuan ni normal untuk mall. Purata baki tempoh sewa (WALE) ialah 2.35 tahun untuk mall dan 2.08 tahun untuk pejabat. Kadar pembaharuan mall ikut ruang antara 79.4% dan 91.4% dalam empat tempoh lepas. Untuk pejabat, kadar tu jatuh ke 47.2% dalam FPE Mei 2026 sebab satu syarikat penyewa IOI City Towers tak sambung; prospektus kata ruang tu dah diisi penyewa baharu. Unjuran FY2027 andaikan sewa asas mall naik purata 8.6% bila sewa diperbaharui.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 2.3.4, 2.14.1, 2.16 & 4.5.3.
Siapa pegang apa selepas listing
Pegangan selepas IPO, sebelum lebihan peruntukan (unit tambahan yang bank boleh jual kalau permintaan tinggi)
Tekan kotak untuk tengok apa syarikat tu buat.
IOIPG pegang 60% unit selepas IPO (54% kalau bank gunakan penuh pilihan lebihan peruntukan). VCSB juga akan pegang sendiri 6.6% hingga 10.0% unit, sebab ia dah beri aku janji untuk langgan bahagian kelayakannya sebagai pemegang saham IOIPG dan apa-apa baki yang tak dilanggan orang lain. Pemegang unit lain, termasuk orang awam, pegang selebihnya. Lembaga pengarah pengurus ada 7 orang, 5 daripadanya bebas. Pengerusinya Dato' Lee Yeow Seng, yang juga Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan IOIPG.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 3.5, 6.4, 6.11 & 7.1.4.
GALERI
⤢ Tekan gambar untuk besarkan
KEWANGAN
| Tahun | Revenue | Pendapatan boleh agih | Margin |
|---|---|---|---|
| FY2023 | 392.4 | 140.9 | 35.9% |
| FY2024 | 490.4 | 213.6 | 43.6% |
| FY2025 | 581.0 | 269.6 | 46.4% |
| FPE Mei 2026 (11 bln) | 580.9 | 298.5 | 51.4% |
ANGKA DALAM RM JUTA
Hasil proforma: RM392.4j → RM490.4j → RM581.0j (FY2023–FY2025, tahun berakhir 30 Jun), dan RM580.9j dalam 11 bulan hingga 31 Mei 2026.
Pendapatan boleh agih, iaitu duit yang boleh dibayar kepada pemegang unit: RM140.9j → RM213.6j → RM269.6j, dan RM298.5j dalam 11 bulan FPE Mei 2026. Jadual atas guna angka ni, bukan untung bersih, sebab untung bersih REIT termasuk kenaikan nilai bangunan yang tak boleh diagih.
Ini angka proforma, bukan akaun sebenar REIT. REIT baru ditubuhkan pada 11 September 2026. Angka di atas dikira seolah-olah REIT dah wujud sejak Julai 2022, dengan sewa hotel di bawah pajakan induk dan kos Sukuk sekitar 3.8% setahun.
Unjuran FY2027 (293 hari, 11 Sep 2026 – 30 Jun 2027): hasil RM551.6j, NPI RM377.6j dan pendapatan boleh agih RM280.5j, atau 5.08 sen seunit. Bila dikira untuk setahun penuh, 6.33 sen dan hasil agihan 6.60% pada RM0.96. Akauntan pelapor (PwC) dah keluarkan laporan atas unjuran ni, tapi laporan tu bukan jaminan unjuran akan tercapai.
Hutang. Sukuk RM2.66 bilion kadar terapung (KLIBOR + 0.75%), matang dalam 3 hingga 5 tahun. Gearing 34.1%, di bawah had 50%. Tunai proforma pada penubuhan cuma RM122.6j.
Untung besar dalam akaun kebanyakannya kenaikan nilai bangunan, bukan tunai
Kenaikan nilai hartanah berbanding pendapatan boleh agih, proforma
747
141
774
214
940
270
646
299
FY2023
FY2024
FY2025
FPE Mei 2026 (11 bln)
RM juta
Untung selepas cukai proforma FY2025 ialah RM1,192.9 juta, lebih dua kali ganda hasil. RM939.6 juta daripadanya cuma kenaikan nilai bangunan atas kertas, yang tak boleh diagih. Sebab tu P/E (harga dibahagi untung seunit) kurang berguna untuk menilai REIT, dan halaman ni guna pendapatan boleh agih: untung, tolak kenaikan nilai bangunan, kemudian tambah balik bahagian yuran pengurus yang dibayar dengan unit, sebab bahagian tu tak keluar sebagai tunai. Pendapatan boleh agih naik setiap tempoh, dari RM140.9 juta ke RM298.5 juta dalam 11 bulan FPE Mei 2026. Unjuran FY2027 andaikan nilai hartanah tak berubah.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 4.1 (m/s 136-139).
Setiap RM1 sewa, berapa sampai kepada pemegang unit
Hasil dipecahkan ikut ke mana ia pergi, sen bagi setiap RM1: proforma 11 bulan hingga Mei 2026, dan unjuran 293 hari FY2027
Daripada setiap RM1 jualan · Unjuran 2027
| Ke mana | Proforma 2026 | Unjuran 2027 | Beza Proforma 2026→Unjuran 2027 |
|---|---|---|---|
| Kos operasi hartanah | 29.7 | 31.5 | +1.8 |
| Kos Sukuk | 15.9 | 14.7 | -1.2 |
| Yuran pengurus | 5.7 | 5.4 | -0.3 |
| Amanah & lain | 0.2 | 0.3 | +0.0 |
| Baki untuk pemegang unit← yang tinggal | 48.4 | 48.1 | -0.3 |
Kira-kira 48 sen daripada setiap RM1 hasil sampai kepada pemegang unit (kiraan kami). Kos operasi hartanah termasuk elektrik, penyelenggaraan, pembersihan dan cukai pintu, dan elektrik ialah yang terbesar. Bil elektrik mall turun RM15.6 juta (24%) dalam FPE Mei 2026 berbanding tempoh sama tahun sebelumnya, sebab mekanisme pelarasan bahan api automatik dan tarif voltan sederhana ikut masa guna yang baharu. Unjuran FY2027 tak andaikan penjimatan ni kekal penuh. Pendapatan boleh agih sebenar sedikit lebih tinggi dari baki dalam carta, sebab separuh yuran pengurus dibayar dalam unit dan bukan tunai, jadi jumlah tu ditambah balik.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 4.1, 4.4 (m/s 158-166) & 4.5.
6.60% tu dalam keadaan apa? Dan kalau tak jadi?
Agihan seunit setahun (DPU) dan hasil agihan pada RM0.96. Selain baris pertama, semuanya kiraan kami.
Unjuran prospektus
unjuran 293 hari didarab 365/293 supaya jadi angka setahun
DPU setahun
6.33 sen
Hasil agihan pada RM0.96
6.60%
Ikut angka proforma 11 bulan terkini
pendapatan boleh agih proforma 11 bulan hingga Mei 2026 (RM298.5j) dikira semula untuk setahun, atas 5,500 juta unit
DPU setahun
≈5.92 sen
Hasil agihan pada RM0.96
≈6.17%
Pejabat kekal pada tahap sekarang
NPI pejabat kekal pada kadar FPE Mei 2026, bukan lonjakan penghunian yang diunjurkan
DPU setahun
≈6.02 sen
Hasil agihan pada RM0.96
≈6.27%
KLIBOR naik 1 mata peratus
Sukuk RM2,660j kadar terapung, kos naik kira-kira RM26.6j setahun
DPU setahun
≈5.85 sen
Hasil agihan pada RM0.96
≈6.10%
Hotel cuma bayar sewa jaminan
sewa hotel jatuh dari unjuran ≈RM95j setahun ke paras minimum RM50.88j
DPU setahun
≈5.56 sen
Hasil agihan pada RM0.96
≈5.79%
Agihan pertama sahaja
listing 25 Nov 2026 hingga 31 Mac 2027 (127 hari), kalau unjuran tepat
DPU setahun
≈2.20 sen
Hasil agihan pada RM0.96
≈2.29% (untuk 4 bulan, bukan setahun)
Prospektus sendiri ingatkan pelabur tak akan dapat DPU penuh seperti dalam unjuran, sebab unjuran andaikan REIT mula pada 11 September 2026 sedangkan listing 25 November 2026. Agihan pertama meliputi listing hingga 31 Mac 2027, dan dibayar setiap suku tahun selepas tu. NPI ialah pendapatan hartanah bersih, iaitu sewa tolak kos operasi hartanah, sebelum kos hutang dan yuran pengurus. Kiraan sensitiviti kami mudah: setiap baris ubah satu andaian sahaja, ambil kira yuran prestasi pengurus 3% daripada NPI, dan guna 5,515.5 juta unit seperti unjuran, kecuali baris proforma 11 bulan yang guna 5,500 juta unit. Kalau harga akhir lebih rendah dari RM0.96 (harga institusi lebih rendah), hasil agihan pada harga akhir akan lebih tinggi.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 1.7, 4.1, 4.5 (m/s 174-195) & 3.9; kiraan kami.
Hutang REIT: Sukuk RM2.66 bilion, kadar terapung
Tranche pertama program Sukuk RM5.0 bilion
| Siri | Tempoh | Saiz | Kadar keuntungan |
|---|---|---|---|
| 1 | 3 tahun | RM798.0j | KLIBOR + 0.75% |
| 2 | 4 tahun | RM798.0j | KLIBOR + 0.75% |
| 3 | 5 tahun | RM1,064.0j | KLIBOR + 0.75% |
| Jumlah | RM2,660.0j | ≈3.77% pada 22 Sep 2026 |
Sukuk ialah bon patuh Syariah, iaitu cara REIT pinjam duit dari pelabur. Hampir semua duit Sukuk ni (RM2,653.35 juta selepas kos) pergi kepada IOIPG sebagai sebahagian harga belian hartanah. KLIBOR, kadar pinjaman antara bank di Malaysia yang naik turun ikut pasaran, ialah 3.02% (satu bulan) pada 22 September 2026, jadi kos semasa kira-kira 3.77%; unjuran guna purata kira-kira 3.8%. Kadarnya terapung, dan prospektus cuma kata REIT mungkin guna kontrak swap untuk lindung nilai. Sukuk dicagar dengan IOI City Mall dan petak parkirnya. Gearing 34.1% daripada jumlah aset RM7.79 bilion, berbanding had 50% untuk REIT. Prospektus kira, kalau jumlah aset tak berubah, REIT boleh tambah hutang kira-kira RM1.24 bilion sebelum sampai had tu. Kiraan kami: NPI unjuran 4.67 kali ganda kos pembiayaan.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 3.9 (m/s 125-126), 4.3 & 5.4.5.
SUMBER: PROSPEKTUS IOIPG MALAYSIA REIT, NOVEMBER 2026
PENGGUNAAN DANA
REIT tak terima satu sen pun dari IPO ni. Semua pergi kepada IOIPG.
Apa yang IOIPG dapat bila jual hartanah kepada REIT dan senaraikan REIT tu (pada harga RM0.96)
Tunai Sukuk
dari Sukuk yang REIT terbitkan; 35% harga belian
Jual unit IPO
2,200 juta unit; sehingga RM2,428.8j dengan lebihan peruntukan
Unit IOIPG pegang
bukan tunai: 3,300 juta unit (60%) dinilai pada RM0.96
Masuk ke REIT
RM0; REIT pula tanggung kos penyenaraian RM4.0j
RM juta
Hartanah dibeli dengan RM7,578 juta: 65% dibayar dengan 5,500 juta unit REIT (pada kira-kira RM0.8954 seunit) dan 35% dengan tunai Sukuk. Pelabur IPO pula bayar RM0.96 seunit kepada IOIPG, iaitu kira-kira 7.2% lebih tinggi dari nilai unit dalam pembayaran hartanah tu (kiraan kami). Kalau harga akhir lebih rendah kerana harga institusi lebih rendah, beza ni mengecil. Jadi REIT bermula dengan hutang Sukuk RM2.66 bilion dan tiada tunai baharu dari IPO, manakala IOIPG terima lebih RM4.7 bilion tunai kasar, sebelum kos tawaran (kiraan kami: RM2,653.35 juta + RM2,112 juta) dan masih kawal REIT. Ini struktur biasa untuk REIT yang ditaja pemaju, tapi penting untuk faham siapa yang terima duit korang.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 3.8.1, 3.9 & 3.10 (m/s 124-127); kiraan kami.
SUMBER: PROSPEKTUS IOIPG MALAYSIA REIT, NOVEMBER 2026
PENILAIAN DAUS
✓ PRO
Aset utama yang hampir penuh
IOI City Mall berpenghuni 96.9% hingga 98.3% sejak FY2024, purata sewanya naik setiap tahun (RM9.72 ke RM12.64 sekaki persegi sebulan), dan penyelidik pasaran bebas kata persaingan untuk mall berkualiti tinggi dengan jenama antarabangsa dan mewah di kawasan tu terhad, dan kawasan tu kekurangan mall premium.
Pendapatan boleh agih naik setiap tempoh
Dari RM140.9 juta pada FY2023 ke RM298.5 juta dalam 11 bulan FPE Mei 2026, dan pejabat mula terisi (IOI City Towers 27.8% ke 61.0%, komited 91.4%).
Lantai sewa untuk hotel
Sewa jaminan RM50.88 juta setahun dari penyewa induk tanpa mengira prestasi hotel, dengan peluang naik melalui 90% untung operasi hotel selepas kos pajakan induk.
Dibeli di bawah nilai terkini, semuanya freehold
Harga belian RM7,578 juta, RM86 juta di bawah nilai 31 Mei 2026. Harga IPO 1.05 kali NAV seunit (nilai bersih aset REIT dibahagi bilangan unit, RM0.91).
Gearing di bawah had, dan penaja besar
Gearing 34.1% berbanding had 50%, dan IOIPG, dengan nilai pasaran kira-kira RM19.27 bilion pada 22 September 2026, beri hak penolakan pertama: kalau IOIPG nak jual aset, ia kena tawar kepada REIT dulu.
✕ KONTRA
Satu mall, satu kawasan
IOI City Mall ialah 67.2% nilai dan 75.3% hingga 81.8% hasil. 85.2% nilai berada dalam IOI Resort City, dan kawasan tu tiada stesen rel terus.
Unjuran lebih tinggi dari angka terkini
6.60% bergantung pada pejabat yang lebih penuh, sewa mall naik 8.6% bila diperbaharui, dan lima hotel bayar lebih dari sewa jaminan. Atas angka proforma 11 bulan terkini, hasil agihannya kira-kira 6.17% (kiraan kami).
Hutang kadar terapung, duit IPO bukan untuk REIT
Sukuk RM2.66 bilion ikut KLIBOR, dan setiap kenaikan 1 mata peratus kurangkan hasil agihan kira-kira 0.5 mata peratus (kiraan kami). Semua duit IPO dan tunai Sukuk pergi kepada IOIPG.
Hampir semua pihak berkait dengan IOIPG
Penjual, pengurus REIT, penyewa induk hotel, dan sebahagian penyewa mall dan pejabat semuanya kumpulan IOIPG atau IOI Corp. Tiga sewa pejabat syarikat kumpulan IOI di IOI City Tower 2 (RM626,734 sebulan, kira-kira 1.3% hasil FY2025, kiraan kami) tamat pada 30 November 2026, dan prospektus tak nyatakan terma pembaharuannya.
Cukai atas agihan berubah
Mulai tahun taksiran 2026, cukai pegangan 10% yang dulu dipotong terus dari agihan REIT dah tamat. Sekarang individu isytihar agihan dalam e-Filing, dan cukainya ikut kadar sendiri (0% hingga 30% untuk individu bermastautin). Kalau kadar korang bawah 10%, mungkin bayar kurang dari dulu; kalau atas 10%, lebih.
Hak milik dan sijil belum lengkap
Pecah sempadan dan hak milik strata untuk mall, tiga hotel Putrajaya dan IOI City Towers belum siap, dan beberapa sijil siap dan pematuhan (CCC) baharu dijangka Disember 2026 hingga Februari 2027. Penjual tanggung kos, tapi pemindahan hak milik cuma berlaku selepas listing.
6.60% tu, kalau letak sebelah kadar lain
Hasil agihan dan kadar setahun: dari prospektus, dan dua kiraan kami
IOIREIT, unjuran← INI
disetahunkan, pada RM0.96
IOIREIT, proforma
kiraan kami: proforma 11 bulan hingga Mei 2026, dikira untuk setahun
NPI atas harga
kiraan kami: NPI unjuran atas harga belian hartanah, sebelum hutang dan yuran
Kos Sukuk
KLIBOR 3.02% + 0.75% pada 22 Sep 2026, kadar terapung
OPR
Bank Negara, sejak 9 Julai 2025 (laporan pasaran bebas)
%
Hasil agihan REIT bukan kadar tetap macam simpanan tetap. Agihan boleh turun bila sewa jatuh atau kos hutang naik, dan harga unit boleh naik atau turun di pasaran. Satu lagi beza penting mulai tahun taksiran 2026: cukai pegangan 10% yang dulu dipotong terus dari agihan REIT kepada individu dah tamat. Sekarang individu perlu isytihar agihan dalam e-Filing, dan cukainya ikut kadar masing-masing, iaitu 0% hingga 30% untuk individu bermastautin. Kalau kadar cukai korang bawah 10%, korang mungkin bayar kurang dari dulu; kalau atas 10%, lebih.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 4.5, 3.9, 5.4.7, Lampiran B (B-12) & Lampiran C (C-7); kiraan kami.
FAKTOR RISIKO
Tumpuan pada IOI City Mall dan IOI Resort City
Mall bawa 77.0% hasil FY2025, dan 85.2% nilai berada dalam satu kawasan. Fasa 3 mall milik IOIPG, kira-kira sejuta kaki persegi, dijangka siap 2029 di sebelah. (Seksyen 5.1.4, 5.1.5, 5.1.7 & 5.1.8)
Kebergantungan pada IOIPG
Hotel dipajak kepada anak syarikat IOIPG, kakitangan dan IT dibekal kumpulan IOIPG, dan nama 'IOI' cuma dilesen tanpa eksklusiviti; IOIPG boleh tarik lesen tu kalau ia hilang kawalan. Hak penolakan pertama (kalau IOIPG nak jual aset, ia kena tawar kepada REIT dulu) luput kalau IOIPG pegang kurang 33% REIT. (Seksyen 5.1.3)
Pejabat dan pasaran pejabat lebihan
Prospektus akui pasaran pejabat Lembah Klang sedang lebihan bekalan. Tiga penyewa kewangan duduk 57.7% ruang komited IOI City Towers. (Seksyen 5.2.2, 5.2.4 & 2.16)
Kos hutang dan pembiayaan semula
Sukuk kadar terapung, dan kerana sekurang-kurangnya 90% pendapatan diagih, REIT perlu pinjaman atau unit baharu untuk bayar balik Sukuk yang matang dalam 3 hingga 5 tahun. (Seksyen 5.4.4 & 5.4.5)
Hak milik dan usaha wajar terhad
Selain hak milik dan perkara undang-undang, tiada semakan teknikal tambahan (usaha wajar) dijalankan. Selepas hak milik dipecah, Keluasan lantai Putrajaya Marriott cuma kira-kira 38.29% daripada hak milik yang akan dipecah, jadi REIT dijangka pegang kurang 50% unit syer dan tiada kawalan majoriti atas hak milik tu. Kalau mana-mana perjanjian jual beli gagal, semua batal, REIT dibubarkan dan pemegang unit cuma dapat duit balik selepas REIT dibubarkan. (Seksyen 5.1.10, 5.1.13 & 5.1.16)
Lambakan unit selepas lock-up dan unit yuran
IOIPG pegang sehingga 3,300 juta unit yang bebas dijual selepas 6 bulan. Pengurus boleh terima sehingga 300 juta unit baharu sebagai yuran dalam 10 tahun, yang boleh mencairkan pegangan. (Seksyen 5.5.2, 5.5.5 & 6.6)
Hotel dan pelancongan
Hasil hotel bergantung pada pelancong, acara dan keadaan ekonomi, termasuk konflik Timur Tengah dan harga minyak yang prospektus sebut. Lima hotel mewah baharu dengan 1,404 bilik dijangka buka di pusat bandar KL hingga 2027, dua daripadanya kira-kira 700 meter dari W Kuala Lumpur. Insurans tak lindungi perang atau wabak. (Seksyen 5.3, 5.4.1, 5.1.9 & Lampiran B, B-148)
PIHAK BERKAITAN
Pembelian sembilan hartanah, 65% dibayar dengan unit dan 35% tunai
REIT ← lapan anak syarikat IOIPG (penjual)
Semua penjual anak syarikat IOIPG (milik penuh atau 99.9%); Dato' Lee Yeow Seng pengerusi pengurus REIT dan CEO Kumpulan IOIPG
Pajakan induk enam hotel 10 + 10 tahun; sewa = lebih tinggi antara sewa jaminan atau 90% untung operasi hotel selepas kos pajakan induk
REIT → RVDSB, ICHSB, IBHSB
Penyewa induk hotel, anak syarikat IOIPG
Sewa ruang mall untuk Icescape, District 21, IOI City Farm dan IOI Sports Centre
REIT → IOI City Mall Sdn Bhd (ICMSB)
Anak syarikat milik penuh IOIPG, juga penjual mall
Sewa pejabat di IOI City Towers dan PFCC, storan, kiosk dan parkir bermusim
REIT → syarikat kumpulan IOIPG & IOI Corp
Dynamic Management (anak syarikat IOIPG), IOI Global Services & IOI Plantation Services (kumpulan IOI Corp), ICTOSB dan lain-lain
Yuran asas 0.30% nilai aset dan yuran prestasi 3.0% NPI untuk tiga tahun kewangan penuh pertama (maksimum dalam suratikatan 0.50% dan 5.0%); pengurus boleh pilih tunai, unit baharu atau campuran, dan unjuran andaikan separuh dalam unit
REIT → IOIPG REIT Management Sdn Bhd
Pengurus REIT, milik penuh IOIPG
Bekal kakitangan tapak dan sistem IT kepada pengurus harta Henry Butcher; kos dituntut balik dari REIT
REIT ← IOIPG REIT Management Services Sdn Bhd
Anak syarikat IOIPG
Hak penolakan pertama atas aset yang IOIPG mahu jual, dan aku janji Dato' Lee beri IOIPG dan REIT peluang pertama atas aset persendirian beliau melebihi 1% nilai aset REIT
IOIPG & Dato' Lee → REIT
Penaja dan pemegang saham utama
KENYATAAN LEMBAGA PENGARAH
Pengurus kata ia ada prosedur supaya urus niaga pihak berkaitan dibuat secara arm's length, atas terma komersial biasa dan demi kepentingan pemegang unit. Pengurus perlu tunjuk kepada Jawatankuasa Audit bahawa terma tu biasa, contohnya dengan sebut harga pihak luar atau penilaian bebas. Pemegang amanah perlu pastikan urus niaga pihak berkaitan dibuat secara arm's length, dan ada budi bicara muktamad untuk masuk atau tidak ke dalam urus niaga dengan pihak berkaitan pengurus.
Prospektus REIT tak beri jawapan arm's length bagi setiap urus niaga macam prospektus syarikat; ia nyatakan satu polisi di atas (seksyen 11.6). Hampir setiap pihak dalam REIT ni berkait dengan IOIPG: penjual hartanah, pengurus REIT, penyewa induk hotel, sebahagian penyewa mall dan pejabat, serta pembekal kakitangan. Ketua Pegawai Eksekutif pengurus, Chris Chong, juga Ketua Pegawai Operasi Pelaburan Hartanah IOIPG, dan pengarah bebas Cheah Wing Choong pernah jadi Ketua Pegawai Operasi (Pelaburan Hartanah) IOIPG dari 2014 hingga bersara pada Jun 2020, lebih enam tahun sebelum listing. Fungsi audit dalaman pengurus diserahkan kepada bahagian audit dalaman IOIPG. Selepas listing, urus niaga pihak berkaitan yang besar perlukan penasihat bebas dan undian pemegang unit, dan pihak berkaitan tak boleh mengundi. Satu lagi perkara: hak penolakan pertama cuma terpakai kalau IOIPG memilih untuk menjual, bukan kewajipan untuk menawarkan aset kepada REIT.
Sumber: Prospektus IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026. Seksyen 6.4, 6.5, 11 & 14.4.
KALENDAR LUPUT
25 November – 25 Disember 2026
Tempoh penstabilan harga selepas listing
Masa IPO, Maybank IB boleh jual sehingga 330 juta unit tambahan yang dipinjam. Lepas listing, kalau harga lemah dalam 30 hari pertama, bank boleh beli balik unit di pasaran untuk tahan harga, tapi tak lebih dari harga runcit akhir. Bank tak wajib buat begitu.
30 November 2026
Tiga sewa pejabat syarikat kumpulan IOI di IOI City Tower 2 tamat
Dynamic Management, IOI Global Services dan IOI Plantation Services bayar RM626,734 sebulan, kira-kira RM7.5 juta setahun atau 1.3% hasil FY2025 (kiraan kami). Prospektus tak nyatakan terma pembaharuannya.
Disember 2026 – Februari 2027 · KRITIKAL
Sijil siap dan pematuhan (CCC) baharu dijangka keluar
Untuk ruang yang ditukar guna atau diubah suai di Putrajaya Marriott dan PFCC (Dis 2026), IOI City Mall (Jan 2027), serta W Kuala Lumpur dan ruang acara Four Points (Feb 2027). Penjual (anak syarikat IOIPG) tanggung kos dan beri aku janji.
Januari 2027
W Kuala Lumpur jadi 159 bilik; Four Points siap diubah suai
Sembilan bilik baharu W KL sebahagiannya atas ruang kosong (void area) yang akan dipajak, bukan dimiliki, dengan sewa RM1,200 setahun selama 10 + 10 tahun. Four Points diunjur atas sewa jaminan sepanjang FY2027 kerana kerja ubah suai.
Mac 2027
Penyewa 'mini anchor' baharu di Fasa 2 IOI City Mall
Inilah sebab ruang mall yang berpenghuni turun sedikit dalam 11 bulan hingga Mei 2026. Sebahagian penyewa sedia ada dipindahkan, atau sewaan mereka ditamatkan, untuk beri ruang kepada penyewa baharu ni.
31 Mac 2027
Tamat tempoh agihan pertama
Agihan pertama meliputi tarikh listing hingga 31 Mac 2027. Selepas itu agihan dibuat setiap suku tahun.
Sekitar 25 Mei 2027 · KRITIKAL
Lock-up 6 bulan IOIPG dan pengurus tamat
IOIPG pegang 60% (54% kalau lebihan peruntukan digunakan penuh). Unit yang pengurus terima sebagai yuran tak termasuk dalam lock-up.
Sepanjang FY2027 (hingga 30 Jun 2027)
41.0% ruang mall dan 23.1% ruang pejabat perlu diperbaharui
Ikut kedudukan 31 Mei 2026. Unjuran andaikan sewa asas mall naik purata 8.6% bila diperbaharui.
2029
Fasa 3 IOI City Mall milik IOIPG dijangka siap
Kira-kira sejuta kaki persegi ruang sewa di sebelah mall REIT, milik IOIPG. Ia boleh jadi aset untuk dibeli REIT kemudian (melalui hak penolakan pertama, iaitu kalau IOIPG nak jual, ia kena tawar kepada REIT dulu), atau pesaing kepada mall REIT.
Sekitar 2029, 2030 dan 2031
Sukuk siri 1, 2 dan 3 matang
RM798.0 juta, RM798.0 juta dan RM1,064.0 juta, tempoh 3, 4 dan 5 tahun. Tarikh terbitan tak dinyatakan, jadi tahun ni kiraan kami dari tarikh listing. REIT perlu cari pinjaman baharu untuk bayar balik, kerana hampir semua pendapatan diagih.
Tarikh dari prospektus rasmi. Tarikh boleh berubah — sahkan sendiri sebelum buat keputusan.
SELEPAS PROSPEKTUS
3 November 2026
Sasaran kutipan naik ke RM2.43 bilion
Bloomberg (melalui The Star) laporkan sasaran asal yang difailkan pada April ialah RM1.98 bilion; RM2.43 bilion termasuk lebihan peruntukan, padan dengan s3.10 prospektus. Ketua Pegawai Eksekutif pengurus REIT, Chris Chong, kata IOI City Mall terima kira-kira 3 juta pengunjung sebulan dan menyifatkannya mall terbesar di Asia Tenggara. Prospektus pula guna 'pusat runcit terbesar Malaysia' dan tak beri angka pengunjung, cuma indeks trafik kereta.
3 November 2026
Kod saham dan jadual disahkan Bursa
Nama saham IOIREIT, kod 5359, ISIN MYL5359TO003. Tutup 10 Nov, undian 12 Nov, peruntukan 24 Nov, listing 25 Nov 2026. Padan dengan jadual dalam prospektus.
13 Oktober 2026
IOIPG setuju beli syarikat pemilik Shenton House, Singapura, daripada Dato' Lee Yeow Seng
Berita sebelum prospektus diterbitkan. The Rakyat Post laporkan IOIPG akan beli Shenton 101 Pte Ltd, syarikat yang memiliki Shenton House di Singapura, daripada Dato' Lee Yeow Seng. Harga sahamnya S$1, tapi IOIPG juga akan selesaikan pendahuluan S$217.06 juta yang beliau masukkan ke syarikat tu, jadi nilai urus niaga tu bukan S$1. Ini urus niaga IOIPG, bukan REIT, dan REIT ni cuma melabur di Malaysia. Kami masukkan sebab Dato' Lee juga pengerusi pengurus REIT, dan prospektus ada aku janji beliau untuk beri IOIPG dan REIT peluang pertama atas aset persendirian beliau (lihat bahagian pihak berkaitan).
Prospektus ialah gambar keadaan pada tarikh amali terakhirnya. Apa-apa selepas tu tak masuk dalam dokumen — jadi kita senaraikan di sini dengan sumbernya.
PENDAPAT PERIBADI
Kalau nak ringkas: IOIPG Malaysia REIT pegang IOI City Mall, yang prospektus panggil pusat runcit terbesar Malaysia dan hampir penuh, serta enam hotel jenama Marriott dan dua kumpulan pejabat, dengan hasil agihan unjuran 6.60% pada RM0.96. Tapi unjuran tu lebih tinggi dari angka proforma terkini, dua pertiga nilainya datang dari satu mall, hutangnya kadar terapung, dan semua duit IPO pergi kepada IOIPG.
Yang elok. IOI City Mall berpenghuni sekitar 97% hingga 98% sejak FY2024, dan purata sewanya naik setiap tahun. Pendapatan boleh agih naik setiap tempoh. Semua hartanah freehold dan dibeli di bawah nilai penilai terkini, harga IPO 1.05 kali NAV seunit (RM0.91), dan gearing 34.1%, di bawah had 50%. Hotel ada lantai sewa jaminan RM50.88 juta setahun.
Sebagai rujukan, 6.60% tu angka unjuran 293 hari yang dikira semula untuk setahun penuh. Kalau daus kira dari angka proforma 11 bulan terkini, hasil agihannya kira-kira 6.17%. Agihan pertama pula cuma meliputi listing hingga 31 Mac 2027, jadi kalau unjuran tepat, ia kira-kira 2.2 sen seunit.
Empat benda yang perlu diteliti.
Unjuran. 6.60% andaikan IOI City Towers naik dari 61.0% ke 87.8% penghunian, PFCC dari 74.1% ke 88.2%, sewa mall naik 8.6% bila diperbaharui, dan lima hotel bayar lebih dari sewa jaminan. Kalau hotel cuma bayar sewa jaminan, hasil agihan turun ke kira-kira 5.8% (kiraan daus).
Tumpuan. Satu mall bawa 77% hasil FY2025, dan 85.2% nilai berada dalam IOI Resort City. Fasa 3 mall IOIPG sendiri, kira-kira sejuta kaki persegi, dijangka siap di sebelah pada 2029.
Hutang dan struktur. REIT mula dengan Sukuk RM2.66 bilion kadar terapung yang tunainya dibayar kepada IOIPG, dan tiada duit IPO masuk ke REIT. Setiap kenaikan 1 mata peratus KLIBOR kurangkan hasil agihan kira-kira 0.5 mata peratus (kiraan daus).
Pihak berkaitan. Penjual, pengurus, penyewa induk hotel dan sebahagian penyewa semuanya dalam kumpulan IOIPG atau IOI Corp. Lepas 6 bulan, unit IOIPG bebas dijual, dan pengurus boleh terima sehingga 300 juta unit baharu sebagai yuran dalam 10 tahun.
Satu lagi untuk pelabur individu: mulai tahun taksiran 2026, cukai pegangan 10% atas agihan REIT dah tamat, jadi agihan diisytihar dalam e-Filing dan dicukai ikut kadar korang sendiri, 0% hingga 30%. Kalau kadar korang bawah 10%, mungkin bayar kurang dari dulu; kalau atas 10%, lebih.
Pendedahan: daus terima komisen rujukan dari Moomoo bila korang buka akaun guna link atau kod daus, dan Moomoo antara platform yang boleh guna untuk mohon IPO ni secara online. Daus dedahkan perkara ni supaya korang boleh nilai sendiri.
Semua ni bukan nasihat pelaburan dan bukan cadangan beli atau elak; daus bukan penasihat pelaburan berlesen. Angka dalam halaman ni datang dari prospektus, kecuali yang ditanda kiraan kami atau kiraan daus. Ini apa yang prospektus kata, disusun supaya senang korang nampak, dan keputusan tetap ikut keadaan korang sendiri.
SILANG SEMAK
Harga dan bilangan unit
SEPADANMarket cap RM5,280 juta.
Tempoh permohonan dan tarikh listing
SEPADANUndian dan penentuan harga 12 Nov, peruntukan 24 Nov. Kod 5359.
Hasil agihan unjuran
SEPADANUntuk 293 hari sebenar, 5.08 sen atau 5.3%.
NAV seunit dan gearing
SEPADANHarga unit balasan kepada IOIPG
SEPADANRM4,924.65j / 5,500j unit = RM0.89539. Angka SC dibundarkan.
Nilai hartanah vs harga belian
SEPADANHarga belian sama dengan nilai 31 Okt 2025. Selepas kemas kini, harga Courtyard Penang diturunkan dan Moxy dinaikkan, jumlah kekal.
Kebergantungan pada IOI City Mall
SEPADANFY2023 81.8%, FY2024 80.9%, FPE Mei 2026 75.3%.
Penjual W Kuala Lumpur
BERCANGGAHKami baca FDSB sebagai penjual parkir W KL (pemilik berdaftar Petak 2), sebab s2.1 sebut FDSB untuk 'W KL Car Parks'. Prospektus tak jelaskan beza ni.
Kekerapan penilaian hartanah
SEPADANBukan bercanggah: tiga tahun ialah minimum Garis Panduan, setahun ialah polisi pengurus. Penilaian seterusnya selewat-lewatnya 30 Jun 2027.
Status Syariah
SEPADANHutangnya Sukuk, dan s3.9 sebut Sukuk membiayai 'perniagaan patuh Syariah' REIT, tapi prospektus tak klasifikasikan REIT atau unitnya sebagai patuh Syariah. Ia bukan REIT Islam.
Laporan pasaran (IMR) dan penilaian
SEPADANBahagian 4, 5 dan sebahagian bahagian 6 prospektus ialah imbasan tanpa teks. Fail OCR kami simpan bersama PDF.
Harga institusi dan kadar langganan
BELUM DISAHKANHarga institusi ditetapkan 12 November 2026, hari sama dengan undian. Kami akan kemas kini bila Bursa umumkan.
Setiap angka prospektus dalam halaman ni dibaca terus dari PDF prospektus, bukan dari ringkasan orang lain; angka berita dan kiraan kami ditanda. Bila prospektus tak sepadan dengan dirinya sendiri, kami tunjukkan kedua-duanya. Fail-fail tu kami simpan di evidence/ioireit-2026-11/ dalam repositori kami.
Sumber: Pengumuman Bursa 'IPO Prospectus' dan 'Timetable for IPO' IOIPG Malaysia REIT, 3 November 2026.
SUMBER & RUJUKAN
Pautan ke sumber rasmi luaran (Bursa Malaysia / Suruhanjaya Sekuriti / rumah research). Daus tak kawal kandungan laman luar — sila sahkan sendiri.
LANGKAH SETERUSNYA
1️⃣ Kena ada akaun broker/CDS yang boleh apply IPO Bursa (contoh: Moomoo, bank, atau app e-IPO).
2️⃣ Masa tempoh permohonan dibuka, cari kod IOIREIT dan mohon (minimum 100 unit).
3️⃣ Tunggu keputusan undian (balloting), lepas tu tunggu listing.
Belum ada akaun broker? Tengok reward untuk new user kat bawah ni. 👇
REGISTER · KOD DAUSDK37
New user boleh claim reward bila daftar guna kod Daus — sehingga RM1,500 kat Moomoo, RM25 kat FSM One. Kod: DAUSDK37
Daus mungkin terima komisen rujukan. Bukan nasihat kewangan. Pelaburan melibatkan risiko. 18+ Malaysia sahaja.
IPO LAIN
Rangkaian farmasi terbesar Malaysia, pemilik BIG Pharmacy, CARiNG, Georgetown, Wellings, Ting dan iCare dengan 668 outlet. Hasil RM4.0 bilion dan untung milik pemegang saham RM191.6 juta, dengan P/E 41.5 kali pada harga IPO, tapi saiznya dibina dengan pinjaman, dan 89.5% duit baharu IPO untuk bayar hutang.
HARGA IPO
RM1.08
TUTUP MOHON
05 Nov 2026
Syarikat ICT dari Kuching yang pasang dan uji peralatan rangkaian, kebanyakannya Huawei, untuk menara 4G pedalaman, rangkaian gentian grid elektrik dan pusat data di Sarawak sejak 2005. Untung RM9.36 juta pada P/E 11.28 kali, tapi 41% hasil datang dari satu projek kerajaan Sarawak, SMART 600, yang tamat April 2027.
HARGA IPO
RM0.22
TUTUP MOHON
06 Nov 2026
Pemaju hartanah keluarga Datuk KC Lim dari Cheras, dengan 14 projek siap sejak 2004 di Lembah Klang, Negeri Sembilan dan Melaka. P/E kira-kira 6 kali dan harga hampir sama dengan aset bersih, tapi 86% hasil FY2025 datang dari satu projek yang hampir siap, jualan yang belum jadi hasil makin susut, dan pinjaman naik untuk beli tanah baharu.
HARGA IPO
RM0.35
TUTUP MOHON
02 Nov 2026
